Os FIIs são uma alternativa muito interessante de investimentos, pois eles permitem uma renda que é chamada de “renda passiva”, (semelhante à renda que investidores de ações recebem com os dividendos pagos pelas empresas) e vem despertando o interesse de pessoas físicas. Vale à pena lembrar que o número de investidores atingiu 1 milhão de pessoas em Ago/2020. Se você considera esse número ainda pouco expressivo, então saiba que em Dez/2019, o número era de “apenas” 645 mil. (Fonte: B3). Mas, tem ainda outros números interessantes: Dez/2020 esse número chegou a 1.177.000 investidores, ou seja, um aumento de 82% em apenas 12 meses. Para finalizar, em Dez/2018 havia pouco mais de 208 mil. O que nos leva a concluir quem em apenas 2 anos, o investimento em fundos imobiliários atraiu 5 vezes mais investidores. (Fonte: B3)
Uma das explicações para tal movimento é a queda taxa SELIC, para o menor patamar da história do Brasil. A busca por investimentos com maior rendimento tornou-se uma constante. A renda fixa em 2020 “irritou” os investidores e isso explica também o número de novos investidores na B3, pessoas ainda não preparadas para as oscilações do mercado de renda variável, mas isso é. assunto para outra publicação.
Mas, afinal, o que é um FII?
Trata-se de uma forma de investimento que reúne recursos que serão destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
Somente as Instituições Financeiras estão autorizadas a operar Fundos de Investimentos Imobiliários, sendo responsáveis por atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares, a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio, a gestão dos ativos, a divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais), a distribuição dos resultados, a organização e a realização das assembléias, entre outras.
O administrador pode executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação, pode contratar prestadores de serviço especializados.
A captação de recursos é realizada mediante a venda de cotas.
Onde serão investidos os recursos?
São diversas as opções:
- Aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, podendo ter fins comerciais ou residenciais;
- Aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra Hipotecária (LH), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), certificados de potencial adicional de construção, (CEPAC), ações de companhias do setor imobiliário etc.
Em que é preciso estar atento?
Além das taxas de administração, esteja de olho na política de investimentos do FII, pois a mesma irá determinar em quais ativos serão investidos os recursos, e consequentemente, a rentabilidade e os riscos associados já que, em grande medida, estão relacionados ao seu portfólio.
A política de investimentos poderá, por exemplo, especificar que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.
Basicamente, pode-se dividir os investimentos em Fundos Imobiliários em três segmentos:
- Renda – A maior parte dos recursos será destinada para aquisição de imóveis e obter renda mediante o aluguel dos mesmos;
- Desenvolvimento – Nesse caso os investimentos serão concentrados em construção e incorporações, objetivando rendimento com a venda desses empreendimentos;
- Títulos – A maior parte dos recursos será aplicada em títulos ou valores mobiliários, de renda fixa ou variável, relacionados ao mercado imobiliário e que possam pertencer à uma carteira de FII.
Por último, vale ressaltar que você consegue encontrar FIIs que se concentram em determinados tipos de empreendimentos, tais como shopping centers, escritórios, galpões, hospitais, escolas, podendo ser distribuídos por localização geográfica ou não.
E os rendimentos, como se dão?
A principal forma de rendimento são a distribuição periódica de resultados. A maioria dos FIIs distribui mensalmente (a obrigação é semestral) em percentual não inferior 95% do lucro obtido (outra obrigação).
E, somente para pessoa física, existe ainda uma outra vantagem… sob certas condições, os rendimentos mensais pagos são isentos de IR.
Mas, que condições são essas?
- I – As cotas do FII devem ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
- II – O FII deve ter no mínimo 50 cotistas; e
- III – O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
Mas, atenção: a isenção é apenas sobre os rendimentos. Isso significa que se você resolver vender as suas cotas, você estará sujeito à tributação de 20% sobre o ganho obtido entra a compra e a venda das cotas, que podem ter valorização.
Importante ressaltar que não são investimentos de Renda Fixa, mas sim, Renda Variável, porque os rendimentos pagos não tem garantia de serem pagos, se por inadimplência dos inquilinos, por vacância, ou mesmo por variação negativa das cotas, conforme oscilação do mercado ou aversão dos investidores.
Então, quer dizer que é um investimento que possui riscos?
Sim. Estão sujeitos aos riscos de mercado (político, econômico e financeiro). Além disso, existem os riscos do mercado imobiliário, ou seja, pode haver desvalorização da região, vacância e a própria regulamentação do setor.
Por se tratar de um Fundo Fechado, existe também a questão da liquidez. Para quem não está familiariazado com o termo “fundo fechado”, significa que ao comprar a cota, o FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo. Ou seja, você não consegue devolver ao emissor as cotas adquiridas antes do fim do prazo do Fundo (alguns tem prazo indeterminado).
Mas isso não chega a ser um mal sinal. Sabe por que?
Você ainda tem a alternativa de repassar as mesmas no mercado secundário (vender na Bolsa ou mercado de balcão) para outro investidor e isso fará você vender pelo preço que estiver valendo no mercado.
A possibilidade de negociar no mercado secundário ainda lhe dá o direito de entrar em FIIs que venham tendo bom desempenho e que na sua abertura (no lançamento, feitos diretamente com o emissor, mediante uma corretora de valores), você pode não ter tido conhecimento ou disponibilidade financeira para adquirir. Mal comparando, é como se você tivesse perdido um IPO de uma ação de uma emprea e posteriormente, na B3, tivesse a oportunidade de adquirir ações.
Quais as vantagens?
Além da questão da isenção de IR, podemos listar algumas vantagens adicionais:
- O investidor consegue aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel. (Pense no que é necessário para comprar um imóvel: certidões, impostos, escolha da localização, negociação, obras de reparação, etc).
- O valor que você irá desembolsar não irá requerer um financiamento para investimento em um imóvel.
- Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, residências etc.).
- As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas (lembre-se que o rendimento mensal de alguéis tem tributação pela Tabela Progressiva), com alíquota máxima de 27,5%.
- Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do valor das suas cotas. (Você não precisa buscar um comprador interessado para seu imóvel, não terá despesas com corretor, imobiliárias e não terá que ficar exibindo seu imóvel, por exemplo).
- Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo: busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.
Considerações Finais
Para que não restem dúvidas:
Ao adquirir imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento.
Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital).
Os recursos financeiros ficam disponíveis em D+2, ou seja, 2 dias úteis após a venda das cotas dos fundos.
A título de comparação com o mercado tradicional, quem já vendeu imóvel para alguém que financiou pela Caixa, o pagamento demora mais de 30 dias para entrar na conta corrente, mesmo que corrigido, é uma espera que não termina. Sem falar que você ainda é obrigado a abrir uma conta neste banco se já não possuir uma.
Portanto, após a leitura desse texto, acredito que você tem condições de entender porque os FIIs são investimentos que tem atraído tanto a atenção de investidores nos últimos anos.
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Se você quiser saber como foi o desempenho dos melhores e dos piores fundos em 2020, que tal ler esse post aqui?
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