Na publicação anterior, explicamos em detalhes como funciona o Sistema de Amortização Constante (SAC). Ensinamos como você consegue calcular o valor da prestação em qualquer momento, como é simples a forma de calcular a amortização do valor principal que é deduzido a cada parcela do saldo devedor. Se você perdeu a publicação, basta clicar aqui.
Agora, vamos mostrar o que é o Sistema de Amortização Francês, que é mais conhecido como “Tabela Price”. Antes de mais nada, é preciso saber que não é assim tão complicado, mas, envolve um pouquinho de conhecimentos sobre matemática financeira.
Isso porque a Tabela Price é um modelo de amortização em que a prestação é fixa, da primeira até a última. Já a amortização é variável.
Então, toda parcela paga reduz de forma diferente o quanto você ainda está devendo. Vale dizer que empréstimos bancários normais, empréstimos em financeiras ou os crediários em lojas são sempre por essa metodologia.
Numa forma muito simples de exemplificar, pense que um empréstimo sem juros é uma Tabela Price com juros 0%. Ou seja, você sabe exatamente quanto será sua amortização a cada mês e em quanto tempo irá quitar a dívda, pois, o valor de cada parcela paga irá reduzir o saldo devedor neste valor. No entanto, à medida que os juros aumentam (1%, 2%, 3%…, 10%), uma parte da prestação corresponde aos juros e com isso, o prazo de financiamento acaba ficando cada vez mais distante, até que seja possível quitar o saldo.
E o que tem de tão diferente nessa metodologia para ser a preferida das instituições financeiras? Os juros pagos. No início, ou seja, nas primeiras prestações, os juros são os maiores possíveis. E, à medida que o saldo vai diminuindo, os juros vão automaticamente diminuindo. Logo, a cada prestação paga, o que aumenta é quanto você está conseguindo amortizar da sua dívida.
A regra portanto é a seguinte: Quanto maiores os juros, mais difícil será conseguir diminuir o saldo devedor.
Vamos fazer uma analogia com um tanque de água com um furo que você está tentando encher. Se o furo for grande, muita água vai sair (juros) e com isso você não consegue encher rapidamente o tanque (quitar rapidamente a sua dívida). Se o buraco é menor (os juros são menores), para uma determinada velocidade de água que entra no tanque, você consegue encher mais rápido, embora perceba que parte ainda está sendo desperdiçada (é literalmente o pagamento de juros, um desperdício de dinheiro).
Feito toda essa introdução, chega a hora de mostrar na prática alguns exemplos, certo?
Vamos lidar com um caso bem simples, hipotético, para ilustrar o cálculo da prestação de um financiamento realizado pela Tabela Price.
Este exemplo possui exatamente os mesmos parâmetros que utilizamos para fazer uma simulação pelo SAC, no post anterior.
Sendo assim, considere os seguintes parâmetros:
Valor do Imóvel: R$ 900.000,00
Entrada: R$ 300.000 (à vista)
Valor Financiado: R$ 600.000,00
Nº de prestações: 300 meses (25 anos)
Taxa de juros: 7% a.a.
Obs: Considere que esta é a taxa de juros com todos os encargos de financiamento já embutidos (seguros obrigatórios, taxas de concessão de empréstimo, etc).
Em 1º lugar, é necessário saber quanto é esta taxa anual em termos mensais, estamos falando de taxa equivalente.
Vou colocar aqui o cálculo que é feito para se chegar à taxa mensal, mas preste atenção: calcular uma taxa mensal de 7% ao ano não significa “dividir por 12”.
A fórmula é a seguinte:
Ou seja, como a taxa é ao ano, são 12 meses. Por isso a razão “1/12”, pois queremos saber a taxa ao mês.
Assim, resolvemos essa equação:
Assim, a taxa aplicada mensalmente ao saldo devedor será 0,5654%, neste nosso exemplo.
Existe uma fórmula financeira que determina o valor da prestação. Como o objetivo do Multixplique em suas publicações é ensinar sem complicar, vamos “pular” essa etapa, meramente técnica, de demonstrar com tal prestação é calculada e continuar nossa explicação mostrando como é a evolução do saldo devedor na Tabela Price, ok?
Futuramente, vamos mostrar que esse cálculo é rapidamente feito utilizando apenas 5 teclas da calculadora HP-12C, são elas: n, i, PV, PMT e FV
E para quem não tem essa calculadora, não precisa se preocupar em comprar. O Google Chrome tem um aplicativo gratuito que pode ser instalado e usado à vontade…
Ao utilizarmos a HP-12C obtemos o seguinte resultado:
Prestação mensal = R$ 4.158,73
Vamos demonstrar agora, quanto de cada prestação equivalerá ao pagamento dos juros e quanto será amortização (o que realmente você consegue diminuir sua dívida). Faremos esse cálculo para a 1ª, a 2ª, a 151ª e na última prestação.
“Abertura” entre os valores de juros e amortização na 1ª prestação
Veremos a seguir como é simples calcular:
O procedimento de cálculo de juros é idêntico ao do SAC, ou seja, a taxa de juros incide sobre o saldo devedor. Todo o excedente pago na prestação corresponderá ao valor amortizado.
Inicialmente precisamos calcular quanto de juros será acrescido ao saldo, antes do primeiro pagamento. Este cálculo é realizado conforme a seguir:
Valor dos juros = Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 600.000,00 = R$ 3.392,49
Amortização mensal = Prestação – juros = 4.158,73 – 3.392,49 = R$ 766,24
Isso mesmo, enquanto você paga uma prestação de quase R$ 4,2 mil, 81,58% deste valor são apenas juros!
Resumindo: Prestação = 3.392,49 (juros) + 766,24 (amortização)
Assim, seu saldo devedor passará a ser de R$ 599.233,76.
Como dissemos no início, a cada mês vai aumentar o valor a ser amortizado. Vamos ver na prática, observando já esse efeito na 2ª prestação.
Valor dos Juros = Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 599.233,76 = R$ 3.388,15
Amort. mensal = Prestação (fixa) – juros = 4.158,73 – 3.388,15 = R$ 770,57
Vemos que a amortização foi um pouco maior, nessa parcela, o aumento foi de R$ 4,33.
Porém, com o passar dos meses, esses valores de juros e amortização vão mudando bastante, até que a amortização passa a ser maior que os juros.
Vamos observar a composição desses valores na 151ª prestação:
Considere que o saldo devedor, após o pagamento da parcela nº 150 é de R$ 421.577,85
Calculamos os juros conforme a mesma fórmula usada anteriormente:
Valor dos Juros = Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 421.577,85 = R$ 2.383,66
Amortização mensal = Prestação – juros = 4.158,73 – 2.383,66 = R$ 1.775,07
Ao chegar à metade do prazo de financiamento você estará pagando uma prestação de quase R$ 4,2 mil, sendo que 57,32% deste valor são apenas juros!
A Tabela Price é uma forma de amortização muito lenta, como podemos perceber.
Resumindo: Prestação = 2.383,66 (juros) + 1.775,07 (amortização)
Para concluir, vamos fazer o mesmo cálculo antes do pagamento da última prestação.
O procedimento é exatamente o mesmo:
Antes da última parcela, o Saldo da Dívida é de apenas R$ 4.135,35
Valor dos Juros = Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida= 0,005654 x 4.135,35 = R$ 23,38
Amortização mensal = Prestação – juros = 4.158,73 – 23,38 = R$ 4.135,35
Podemos concluir que o procedimento para cálculo das prestações, do saldo devedor e da amortização no Sistema de Amortização Francês, é mais trabalhoso que o SAC, mas não é impossível de ser feito.
Outras conclusões importantes:
- As prestações são fixas, o que permitem uma maior organização financeira por parte de quem está financiando o imóvel, tendo a vantagem em relação ao SAC em que o valor da prestação é menor que as primeiras prestações no outro tipo de sistema de amortização.
- Os juros são decrescentes (incidem sempre sobre o sado devedor) e a amortização é crescente (cada parcela amortiza mais que a anterior).
Em um próximo post, vamos buscar responder a seguinte pergunta:
Qual Sistema de Amortização se paga menos juros: o Sistema de Amortização Francês ou o Sistema de Amortização Constante (SAC)?
E, expandindo um pouco mais essa análise, além de demonstrarmos através de um exemplo prático a diferença entre os juros pagos, vamos também abordar a nova forma de financiamento, vigente desde 2019, oferecida pela Caixa Econômica Federal. Você já ouviu falar dela?
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