Pronto. Você conseguiu encontrar o imóvel que você tanto queria para finalmente comprar! Sua alegria com a possibilidade de mudar para um outro lugar, de fazer novas amizades, de mudar a sua qualidade de vida (quem sabe morar mais perto do trabalho), ou perto da praia… enfim, você já está fazendo planos com a decoração da casa, os móveis novos, os quadros e, de repente, você escuta a voz do seu gerente do banco, lhe chamando.

Você estava esperando ele fazer umas simulações do seu financiamento e acabou se deixando levar pela euforia do seu novo imóvel e “estava longe”.

No entanto, para poder concretizar essa etapa, já que você não vai comprar seu imóvel à vista, será necessário financiar uma parte.

Aparentemente as taxas são as melhores possíveis, o prazo de financiamento já está definido, mas você ainda não decidiu se é melhor fazer um financiamento em que:

• As prestações são maiores no início, todas decrescentes, até atingir valores bem menores no final; ou

• As prestações são fixas, da primeira até a última.

Acabamos de lhe passar as principais características dos mais conhecidos Sistemas de Amortização no Brasil:

• SAC – Sistema de Amortização Constante
• Sistema de Amortização Francês – mais conhecido como “Tabela Price“

Nesta publicação, vamos abordar o Sistema de Amortização Constante (SAC), que, como o próprio nome sugere, é aquele no qual a cada prestação paga, a dívida diminui de forma igual, ou seja, constante. Ao pagar a 1ª prestação, a 20ª prestação, a 200ª ou a 300ª prestação em um financiamento de 25 anos, por exemplo, o valor que você estará reduzindo é sempre o mesmo, do total da dívida financiada.

A velocidade em que você reduz a dívida é igual por todo o período.

” Mas, que valor é esse? Eu não sei calcular…”

Diz a cliente nervosa para seu gerente do banco

Uma dos cálculos mais fáceis de serem feitos é justamente o cálculo da amortização da dívida em um financiamento do tipo SAC.

Simplesmente ele é igual ao Valor Financiado dividido pelo nº de meses

Ou seja, um financiamento de R$ 300.000 em 25 anos (300 meses), terá uma amortização mensal de R$ 1.000,00, (300 mil / 300).

Isso quer dizer que, decorridos 24 meses do início do financiamento, a dívida atualizada será de… R$ 276.000,00. E, como então é de se esperar, quando faltarem 50 meses, o saldo devedor será de R$ 50.000,00.

E o valor das prestações?

Ah, agora fica um pouquinho mais complicado. Cada mês a prestação será diferente. Antes de entrar no detalhe desse cálculo, é importante lembrar que existe, além dos juros, o valor dos seguros obrigatórios:

• MIP – Morte e Invalidez Permanente. Sim, em caso de de sinistro com o mutuário, a dívida será quitada pela seguradora.

• DFI – Danos Físicos ao Imóvel. O Imóvel financiado também estará protegido contra algumas importantes coberturas

Aqui vale uma observação importante: se um casal financia um imóvel, sendo ELE (o marido) assumindo 40% do financiamento e ELA (a esposa) 60% do financiamento, se houver o falecimento de um deles, o seguro irá cobrir apenas a parcela restante assumida na proporção acima do casal. Não há quitação integral da dívida.

Portanto, quando se fala em seguro, naturalmente é levado em consideração o risco de morte da pessoa que está financiando o imóvel, podendo ser maior ou menor, o valor do prêmio a ser pago para cobrir o referido seguro. Por isso que financiar um imóvel no seu nome ou no da sua mãe, por exemplo, faz diferença, em termos de prestação…

Para fins didáticos, vamos desconsiderar valores referentes às parcelas do seguro, que elevam o custo do financiamento, bem como, as taxas de financiamento que podem ser cobradas.

Vale lembrar que essas parcelas não entram no cálculo do saldo devedor. Se um dia você tiver o dinheiro para quitar o imóvel, não precisará pagar as parcelas do seguro restantes, ok?

Vamos lidar com um caso bem simples, hipotético, para ilustrar o cálculo da prestação de um financiamento realizado pela Tabela SAC.

Sendo assim, considere os seguintes parâmetros:

Valor do Imóvel: R$ 900.000,00

Entrada: R$ 300.000 (à vista)

Valor Financiado: R$ 600.000,00

Nº de prestações: 300 meses (25 anos)

Taxa de juros: 7% a.a.

Obs: Considere que esta é a taxa de juros com todos os encargos do financiamento já embutidos.

Em 1º lugar, é necessário saber quanto é esta taxa anual em termos mensais, ou seja, estamos falando de taxa equivalente.

A grosso modo, poderíamos pensar em 7% / 12 meses, o que daria 0,5833% ao mês. Esse cálculo estaria correto se estivéssemos utilizando os juros simples.

Porém, o cálculo correto é 0,5654%, já que estamos calculando juros compostos. (Futuramente vamos publicar um texto ensinando como calcular taxas equivalentes).

Assim, a taxa aplicada mensalmente ao saldo devedor será 0,5654%, neste nosso exemplo:

Vamos demonstrar como calcular a primeira, a 151ª e a última prestação.

Cálculo da 1ª prestação

Inicialmente precisamos calcular quanto de juros será acrescido ao saldo, antes do primeiro pagamento. Este cálculo é realizado conforme a seguir:

Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 600.000,00 = R$ 3.392,49

Amort. mensal = Saldo da Dívida / nº meses = 600.000 / 300 = R$ 2.000,00

Portanto, a 1ª prestação do financiamento será a soma das 2 parcelas acima:

Prestação = Juros + Amortização mensal

1ª Prestação: 5.392,49

Cálculo da 151ª prestação

Temos que calcular o saldo devedor após o pagamento da parcela nº 150

Como vimos, a amortização é sempre constante

Saldo da Dívida = Valor da Amortização mensal x nº prestações restantes

Saldo da Dívida = 2.000,00 x 150 = R$ 300.000,00

Cálculo dos juros:

Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 300.000,00 = R$ 1.696,24

Logo, a 151ª prestação será:

Prestação = Juros + Amortização mensal

Prestação = R$ 3.696,24

Para concluir, vamos calcular a última prestação.

O procedimento é exatamente o mesmo:

Saldo da Dívida = Valor da Amortização mensal x nº prestações restantes

Saldo da Dívida = 2.000,00 x 1 = R$ 2.000,00

Cálculo dos juros

Taxa de juros mensal x Saldo da Dívida = 0,005654 x 2.000,00 = R$ 11,31

Logo, a 300ª prestação será:

Prestação = Juros + Amortização mensal

Prestação = R$ 2.011,31

Portanto, concluímos que o procedimento para cálculo das prestações no Sistema de Amortização Constante é extremamente simples.

Outras conclusões importantes podem ser feitas:

• As prestações são decrescentes porque os juros são decrescentes e também porque a amortização é fixa.

• Quanto maior o prazo do financiamento, maior será a diferença entre a primeira e a última prestação.
  1. O valor dos juros na 1ª prestação foi de 3.392,49
  2. O valor dos juros na 151ª prestação foi de 1.696,24
  3. O valor dos juros na 300ª prestação foi de 11,34

Em um próximo post, abordaremos o Sistema de Amortização Francês, também conhecido como “Tabela Price”.

Em um post seguinte, analisaremos os dois sistemas comparativamente e tentaremos responder qual deles é mais vantajoso, ou seja, qual deles os juros pagos são menores.

Continue acompanhando nossas publicações. Se houver algum tema específico que você gostaria de ler aqui, deixe escrito nos comentários.

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